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Préparer son dossier de vente immobilière pendant le Covid-19

Vendre 7 min.

Edouard Philippe, le Premier ministre l’a annoncé : le confinement se prolonge au moins jusqu’au 11 mai 2020. Vous aviez prévu de vendre votre bien ? Ou peut être que la vente était déjà engagée ? Votre projet va donc probablement être reportée de quelques semaines le temps du confinement. Et si vous profitiez d’être chez vous pour préparer vos documents de vente ? C’est une tâche relativement longue et fastidieuse. Ce n’est pas pour rien que 51% des vendeurs déclarent trouver cette période de vie stressante, selon notre dernière étude. Comment la vivre plus sereinement ? Voici nos conseils et astuces pour devenir le numéro 1 du dossier de vente…

1 Quels documents faut-il pour avoir un dossier de vente complet ?

On commence par le plus simple, il faut préparer vos documents personnels :

  • une copie d’une pièce d’identité en cours de validité pour prouver que vous êtes le propriétaire annoncé
  • mais aussi une copie de contrat de mariage/pacs, voire du livret de famille. 

Puis pour prouver votre bonne foi, vous devrez remplir un questionnaire d’état civil fournit par le notaire  ou l’agent immobilier.

 

Le saviez-vous ?

Vous avez un prêt en cours ? On vous demandera les coordonnées de l’organisme prêteur et la copie du prêt hypothécaire.

Comment faire des copies de documents pendant le confinement ?

Si vous n’avez pas de matériel informatique lors du confinement, ce n’est pas un problème. Vous pouvez trouver des applications gratuites qui scannent le document en quelques secondes avec votre smartphone.Ensuite, l’application vous le transforme en PDF. Elle n’est pas belle la vie ? Il existe les applications : Genius Scan, Scanbot, Google PhotoScan, Office Lens et CamScanner disponibles sur les plateformes de téléchargement.

Les documents d’une maison demandent plus de justificatifs qu’un appartement comme :

  • l’acte d’achat du terrain
  • le permis de construire
  • les plans de la maison
  • la déclaration d’achèvement des travaux 
  • le certificat de conformité en cas d’achat sur plan

Puis, vous devez donner votre dernier avis d’imposition à la taxe foncière. Ce document est une preuve complémentaire de votre état de propriétaire. N’oubliez pas que les futurs acheteurs veulent toujours connaître le montant de cette incontournable charge fiscale !

Ou trouver ses avis d’imposition pendant le confinement ?

Si vous n’êtes pas le roi du rangement ou que vous êtes confiné hors domicile, il suffit de se rendre sur le site https://www.impots.gouv.fr/. Avec votre numéro fiscal, vous pourrez télécharger en PDF vos dernières taxes foncières.

Ensuite pensez aux diagnostics immobiliers. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le premier diagnostic immobilier à effectuer pour mettre en vente votre bien. Il évalue la consommation d’énergie et l’impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre de votre bien immobilier. Et surtout, depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit être mentionné dans toute annonce immobilière de vente (ou de location). La loi portant engagement national pour l’environnement, dite “Grenelle II” du 12 juillet 2010 a renforcé l’importance et l’usage du DPE.

Le DPE indique deux étiquettes énergétiques du bien à vendre. 

  • l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire
  • l’étiquette climat pour identifier la quantité de gaz à effet de serre émise.

Elles sont classées de à A à G :  A correspondant à la meilleure performance et G à la plus mauvaise). En effet, l’étiquette énergie permet aux acheteurs de connaître en amont la facture énergétique de leur futur logement. 

 

Mais cela ne s’arrête pas là pour les diagnostics, il y a aussi  :

  • la surface de votre logement ( Loi Carrez)
  • le constat de risque au plomb
  • l’état mentionnant la présence ou non d’amiante
  • l’état de l’installation intérieure de l’électricité 
  • l’état de l’installation intérieure du gaz
  • l’état relatif à la présence de termites, l’état des risques et pollutions naturels, miniers, sismiques…

Et ne pas oublier : la présence d’un risque de mérule si le logement est dans une zone reconnue à risque par arrêté préfectoral. Ces documents sont obligatoires pour tout logement (copropriété ou maison).

L’état de l’installation d’assainissement non-collectif concerne les immeubles d’habitation (maison ou immeuble collectif non raccordé au réseau public de collecte des eaux). Et l’indication de la surface privative de votre lot (loi Carrez) est exigée pour un logement en copropriété.

 

Le saviez-vous ?

Si vos installations électriques et de gaz ont plus de 15 ans, préparez-vous à les changer, sinon les acheteurs vont demanderont de baisser le prix de votre bien immobilier. A vous de juger et surtout de vous faire aider par un agent immobilier pour estimer le prix de votre bien immobilier et de vos installations.

Comment trouver un bon diagnostiqueur ?

Lors du confinement, le diagnostiqueur ne va pas pouvoir venir chez vous. En revanche, vous pouvez le contacter par téléphone et prendre rendez-vous maintenant pour la reprise, c’est plutôt malin. Les emplois du temps de ces professionnels sont vite remplis. Ainsi sur la plateforme Diag and go, vous pouvez déjà établir des devis gratuits auprès de 600 diagnostiqueurs certifiés en France. Ce site a aussi sélectionné les professionnels avec des prix compétitifs. Donc, prenez rendez-vous en juin 2020 pour être sûr d’avoir un créneau.

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2 Les spécificités d’une copropriété

Quand vous vendez un appartement, vous devez transmettre des documents liés à la copropriété. Pour savoir si l’appartement que l’on présente à un acheteur est bien celui prévu dans l’état de division, et pour bien vendre le lot, nous devons avoir accès très tôt aux documents suivants.

Il faut vous procurer : 

  •  le règlement de copropriété 
  •  l’état descriptif du bien : plans de la copropriété, présence de cave, parking, situation du logement…
  • les 3 derniers PV d’assemblée générale. 

Ces documents sont, bien sûr, indispensables pour rédiger le compromis de vente. En fait, l’agent immobilier en a besoin pour savoir dans quel état se trouve votre copropriété. Et votre futur acquéreur voudra savoir quelles dépenses ont été votées… et lesquelles seront à sa charge s’il achète. « D’ailleurs notre rôle d’agent immobilier est également de décrypter les PV pour expliquer à l’acheteur ce sur quoi il s’engage ». déclare Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

Comment trouver mes documents de la Copropriété pendant le confinement ?

Conformément à la loi, la plupart des syndics vous ont proposé un extranet dans lequel vous pouvez télécharger les dernières AG et les charges de votre appartement.  Puis, vous pouvez contacter par téléphone votre syndic qui a une permanence téléphonique qui peut vous envoyer les documents par mail.

Si vous avez un bien dans une copropriété horizontale (un lotissement), 

Préparez là aussi le règlement de copropriété, cahier des charges, statut de l’association syndicale.

Puis si vous vendez un logement loué, il faut donner en plus la copie du bail, les coordonnées du locataire, les 3 dernières quittances, le justificatif du règlement à jour des loyers, le montant du dépôt de garantie. Si la location s’achève, vous devez fournir l’original du congé donné par le locataire ou par vous.

3 Comment justifier la véranda, les travaux et modifications ?

Un garage devenu une pièce à vivre, une véranda attenante au salon, des combles aménagés… Ces travaux doivent être justifiés au futur acheteur et donc à l’agent immobilier choisi pour vous accompagner. Car ils impactent les mètres carrés et donc le prix du bien.

 

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Conséquence, vous avez besoin de la déclaration préalable de travaux, la demande de permis (si la véranda fait plus de 40 m²), des factures pour prouver ces travaux.

« Si des travaux importants ont eu lieu, je demande aussi la déclaration d’achèvement des travaux, le certificat de conformité », souligne Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

La raison ? « J’ai un devoir de conseil. L’acheteur peut me reprocher de ne pas avoir pas fait mon job et de ne pas l’avoir correctement informé. Toutes ces informations demandées ont un seul objectif : écrire le compromis de vente. Voilà pourquoi le bien à vendre doit correspondre à ce qui est dans le titre de propriété auquel on ajoute les permis complémentaires et autres certificats de conformité. » affirme Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

Si vous avez obtenu l’accord de l’assemblée générale pour construire une véranda sur une partie commune de la copro, elle est devenue une vraie pièce à usage exclusif, au fil du temps. Au moment de la vente, vous risquez d’avoir un problème entre la superficie loi Carrez de votre bien et cette surface habitable sur parties communes. Faites appel à un géomètre pour éviter tout litige ultérieur.

Covid-19 : comment voir le potentiel de ses travaux sans se déplacer ?

Si vous aviez déclenché des travaux pour votre vente… Actuellement votre artisan/entrepreneur ne peut plus se déplacer à cause du confinement. Pour ne pas prendre de retard pour votre projet de vente, laissez-vous tenter par un décorateur en ligne qui réalise des projections 3D ultra-réalistes. Il suffit de prendre des photos des pièces à rénover avec votre smartphone. Puis, envoyez vos clichés à Rhinov qui vous livre une projection 3D du bien redécoré. En fonction de vos besoins, il faudra compter entre 24 et 72h pour obtenir l’avant-après. Côté budget, il faut compter environ 99€ par pièce. En attendant, vous pourrez présenter le potentiel de votre rénovation et votre entrepreneur reprendra le chantier lors de la reprise.

4 Que fournir lors du compromis de vente ?

Si les documents précédents n’ont pas été fournis à l’agent immobilier, à l’acheteur, c’est le moment de les sortir… A défaut, il n’y aura pas de compromis de vente ni de vente.

Si vous vendez un bien en copropriété, au moment du compromis de vente vous devez être en possession de ce que l’on appelle le pré-état daté. Ce document informatif reprend les éléments comptables de la copropriété mais aussi votre situation personnelle (à jour ou pas de vos cotisations, des appels de charges). Contactez votre syndic pour l’obtenir.

Le rédacteur du compromis (agent immobilier ou notaire) sollicite également le syndic pour avoir, s’il ne les a pas déjà :

  • la fiche d’immatriculation de la copropriété (il existe un registre des copropriétés)
  • le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • la fiche synthétique de la copropriété (avec données financières et techniques de l’immeuble),
  • une notice d’information sur les droits/devoirs des copropriétaires et sur l’organisation du syndicat de copropriété

5 Le jour J : signature devant notaire

Dernier document spécifique à la copropriété à fournir au notaire : l’état daté qui indique les charges dont l’acheteur devra s’acquitter dès son entrée en jouissance. Sans ce document, pas de vente.

Il en est de même si les diagnostics immobiliers ne sont plus à jour. En effet, certains ont une durée de vie courte. Si la recherche d’un acquéreur a pris du temps il faut les refaire.

 

Le saviez-vous ?

L’acheteur a un droit de rétractation si tous les documents ne sont pas fournis et le notaire doit refuser de finaliser un acte lorsque des éléments manquent.

Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

 

Nous conseillons de faire un relevé contradictoire des compteurs avec le futur acheteur quelques heures avant de signer l’acte authentique. C’est un bon moyen pour vérifier l’absence de dégâts (fuite…) et pour rassurer l’acheteur sur le bon état de son futur bien.

Découvrez la vitrine digitale de l’agence Lesur Immobilier

Préparez également les contrats d’entretien (chaudière, fosse septique, ramonage), la copie des certificats de garantie si certains équipements le sont encore (équipements dans la cuisine, chaudière…).

On vous avait prévenu au début de l’article : un dossier de vente se prépare minutieusement.  Au delà du fait de réussir sa vente, il faut avoir en tête que la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de défaut d’information ou de vice caché. Et sachez que les acheteurs sont de plus en plus avisés et donc susceptibles de vous demander de justifier. Pour éviter ces désagréments et avoir un dossier conforme, il est conseillé de passer par un agent immobilier qui maîtrise toutes les démarches administratives. Pendant ce confinement, il faut savoir que les agents immobiliers restent joignables par téléphone et par mail. Vous pouvez déjà établir une prise de contact en attendant la reprise.

Le meilleur conseil que l’on puisse vous donner est donc d’anticiper pour gagner en sérénité : profitez du temps de confinement pour regrouper vos documents. Cette check-list est là pour vous. Bon courage à tous.

 

Covid-19 et vente immobilière : que faut-il savoir ?

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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