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Trop d’indices immobiliers sur le marché. Qui croire ?

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Vous ne savez pas à quel indice des prix immobiliers vous fier ? Notaires, Seloger, FNAIM, Meilleurs Agent, qui dit vrai ? Le magazine Challenges a mené son enquête :

Les statistiques sur les prix des logements ne sont pas fiables. Le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, a fait travailler les professionnels et le Conseil national de l’information statistique (Cnis) afin d’y remettre de l’ordre. Le gouvernement va annoncer une série de dispositions permettant de mieux mesurer l’état du marché. Pour Bernard Vorms, qui dirige l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’absence de statistiques ne pose pas problème, « c’est le trop-plein : il y a profusion de chiffres parfois contradictoires ». Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), notaires, sites Internet rivalisent pour livrer la tendance du marché. Les prix moyens relevés dans l’ancien à Paris varient de 20%, voire jusqu’à 30% dans certaines villes.

Leçon n° 1: Décalage

Les notaires ont le meilleur indicateur : il est basé sur les prix actés lors de la signature des documents officiels. Mais leurs données ont cinq mois de retard : trois mois à cause des délais légaux entre promesse et vente définitive, deux mois liés à la remontée et au traitement des informations. Le site Meilleur Agents, qui travaille en direct avec environ 300 agents, fournit des données presque identiques, mais « en temps réel ».

Leçon n° 2: Lissage

Principale fédération d’agents immobiliers, la Fnaim regroupe plus de 11 000 agents. Sa collecte de statistiques, remise en question, ne couvre qu’une petite partie des transactions, et l’indice est « lissé ».

Leçon n° 3: Affichage

Meilleurs Agents et SeLoger publient des statistiques reprises par les médias, car très fraîches. Le premier synthétise les transactions d’un panel de 300 professionnels, le second retraite plus de 1 million d’annonces de biens à vendre. Avec les frais (5%) et la « marge de négociation » (de 5 à 7%), les prix de SeLoger.com sont supérieurs aux prix réels. Cet écart tend d’ailleurs à s’accroître.

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

3 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Xavier masquelier dit :

    omme tout indice, il faut savoir le lire et l’interpréter, dans l’instant et dans son évolution. Rarement le mode d’emploi est fourni, même utiliser.
    L’indice qui paraît les plus « certain », celui des notaires, n’est qu’une traduction d’un prix/m² qui ne peut refléter qu’une approche superficielle de la valeur du bien. Un bon plan ne donne-t-il pas une meilleur valeur face à un moins bon qui comporte des m² bien difficiles à utiliser. La présence de placards quand il faut trouver où placer ceux qui sont à créer.Une cour silencieuse dans le même immeuble n’est elle pas préférable à la rue passante et bruyante…dégagée ou assombrie par la proximité du vis à vis… Toutes ces nuances sont connues comme beaucoup d’autres (étage, qualité de la construction,travaux à efffectuer -une indication qui peut boulverser l’appréciation d’un bien rarement fiable- etc)
    Un indice oui, une expertise aussi, si elle est documentée. Les agents immobiliers sont parfois si enthousiastes que le bien devient comme « château à vendre »

  • C. BARA dit :

    Tous ces indices sont corrélés positivement (hormis, peut-être celui de Seloger).
    Il n’y a donc pas de contradiction, juste une différence de constante (plus basse à la FNAIM que chez les notaires et plus basse chez les notaires que chez Meilleurs agents). La constante est évidemment beaucoup plus élevée dans les prix de mise en vente (Seloger).
    Si toutes les ventes passent par les notaires et si tous les notaires transmettent l’information à leur chambre, l’indice des notaires devrait être parfait. Dans ce cas, l’indice de Meilleurs agents n’a d’intérêt qu’à court-terme (en attendant la sortie de l’indice des notaires, lui-même extrapolable de la tendance commune à tous les indices). On se demande donc ce qui peut bien « perturber » le Ministère du logement…
    Si effectivement, on a besoin d’une estimation immédiate, Meilleurs agents devrait améliorer son indice jusqu’à ce qu’il colle exactement avec celui des notaires. Ca devrait être possible, notamment en tenant compte du volume et de la nature des ventes, ainsi que des demandes d’estimation des propriétaires (vendeurs ou non). Bref un intéressant problème d’ajustement

  • Jean dit :

    Ce n’est pas parce que ces indices semblent corrélés en niveau qu’ils ne sont pas contradictoires. Intéressez-vous aux taux de croissance de ceux-ci : entre une période flat et une période de croissance, on peut respectivement tabler sur un ralentissement précédent une potentielle chute des prix, et sur une hausse signe de reprise. Les conclusions ne sont pas les mêmes en termes d’action (achat/vente) ! Par ailleurs l’important n’est pas tant l’indice en lui-même que la source de laquelle il émane : légitimez un indice parmi plusieurs, vous augmenterez sa probabilité d’être manipulé dans sa construction (comme toute statistique établie par une partie intéressée, comme le sont les entreprises dont la rémunération est indexée sur le prix de vente des biens)

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